7. Grondbeleid

In de paragraaf grondbeleid wordt ingegaan op het grondbeleid van de gemeente Land van Cuijk en de hiervan te verwachten resultaten. In 2023 is de Nota grondbeleid 2023 vastgesteld, in deze nota wordt beschreven op welke wijze de gemeente uitvoering geeft aan haar grondbeleid. Grondbeleid is dienend aan de gemeentelijke ambities en doelstellingen. De nota kan gezien worden als een instrument die de gemeente waar nodig kan inzetten indien regie of betrokkenheid gewenst is. Per locatie/gebiedsontwikkeling wordt afgewogen welk grondbeleid, instrumentarium of geschikte samenwerkingsvorm wordt toegepast, met als doel het behalen van ruimtelijke en maatschappelijke doelen. Voor alle keuzes geldt dat de gemeente de risico's zo veel mogelijk beperkt en beheerst. Zie hiervoor ook de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.

In de Woon(zorg)visie | Gemeente Land van Cuijk zijn de belangrijkste ambities en opgaven vastgesteld. Daarin is opgenomen om tot 2040 6.555 woningen te bouwen. In de Regionale Woondeal afspraken met de provincie zijn tot 2030 4.181 woningen afgesproken. Er is vooral behoefte aan meer betaalbare huur- en koopwoningen. Grondbeleid is een middel om de ruimtelijke doelstellingen die hieruit voortvloeien te verwezenlijken. Via 2025-RIB-56a Infographic Woningbouw in beeld 2024 is de stand van zaken inzake woningbouw weergegeven. In de periode 2022 t/m 2024 zijn er 1.263 woningen gerealiseerd, waarvan 409 woningen in 2024 opgeleverd zijn. Per einde 2024 zijn er 6.806 woningen in de planning opgenomen.

In oktober 2024 is Economische Visie Land van Cuijk 2040 vastgesteld. In deze visie, waar ‘voeding & gezondheid voor mens en dier’ centraal staat, biedt een ambitieuze koers voor een toekomstbestendige en vitale economie in het Land van Cuijk. In de visie staan drie strategielijnen en negen kernopgaven centraal.

Deze visie vormt de basis voor bestaande en nieuwe bedrijventerreinen.

We willen, onder voorwaarden, ruimte bieden aan toekomstbestendige economische groei. Dat doen we in de eerste plaats door uitgifte van resterende gronden, revitalisering en herstructurering van bestaande werklocaties en onderzoek naar de mogelijkheden om bestaande bedrijventerreinen te optimaliseren/schuifruimte te creëren. Met nieuwe regelgeving en transparante toetsingskaders willen we ook ruimte bieden voor nieuwe economische dragers in het landelijk gebied.

Vanwege trends en ontwikkelingen en een mismatch in aangeboden en gevraagde typen werklocaties, is in de toekomst uitbreiding van op maat gesneden planaanbod noodzakelijk, om onze toekomstbestendige economie te behouden. In meerdere stappen onderzoeken we de behoefte, type bedrijvigheid en locaties. Tenslotte steunen we de vorming van campussen in onze gemeente.

Kernopgaven

1. Ruimte voor duurzame economische groei bedrijventerreinen
2. Ruimte voor nieuwe economische dragers in het landelijk gebied
3. Campusvorming

De gemeente onderscheidt in essentie drie vormen van grondbeleid: actief, faciliterend en samenwerkend. Op basis van de voor- en nadelen per grondbeleidsvorm is de gemeente tot de conclusie gekomen dat een ‘situationeel grondbeleid’ voor Land van Cuijk het meest passend is, waarbij in principe actief grondbeleid de voorkeur heeft. Dit betekent concreet dat de gemeente per situatie zal afwegen welke grondbeleidsvorm geschikt is bij de belangen van de gemeente, marktpartijen en de samenleving.

Zie Land van Cuijk Woont voor het actuele aanbod van bouwkavels en woningbouwprojecten. Het huidige overzicht van beschikbare kavels op bedrijventerreinen is te zien op Kavelkaarten Land van Cuijk.

De gemeente faciliteert ontwikkelingen van private ontwikkelaars mits deze bijdragen aan de gemeentelijke doelstellingen. Gemeenten zijn wettelijk verplicht om de gemeentelijke kosten te verhalen, als zij bouwplannen mogelijk maken en doen dit bij voorkeur met een anterieure overeenkomst. De onderdelen die in de overeenkomst worden opgenomen zijn genoemd in de Nota kostenverhaal 2023. De regeling verplicht bestuursorganen om de door het bestuursorgaan gemaakte kosten voor publieke voorzieningen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de publieke voorzieningen (Afdeling 13.6 Omgevingswet).

De private ontwikkelaar vergoedt de gemeente de kosten die zij maakt om de ontwikkeling mogelijk te maken. Denk hierbij aan ambtelijke inzet (plankosten) en aanpassingen in het openbaar gebied.

Parameters

De invloed van gebruikte parameters in langlopende grondexploitaties is groot. Daarom is het van belang deze parameters zorgvuldig vast te stellen en jaarlijks te monitoren. De trends en ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan zijn hierbij van belang. Daarnaast zijn recente marktontwikkelingen relevant voor de verwachte ontwikkeling van de parameters in de komende periode. In onderstaande tabel zijn de parameters verwerkt zoals we deze hanteren binnen de grondexploitatieprojecten. Deze parameters zijn gebaseerd op een recent extern advies, welke periodiek worden geactualiseerd. Het gehanteerde rentepercentage is bepaald conform de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023 en Notitie Rente 2023.

In 2024 zijn de volgende 3 grondexploitaties geopend:

• 900702 Stoofweg – voormalige hockeyvelden
• 900703 GVV terrein
• 902601 Ceresstraat

Daarnaast zijn de volgende 6 grondexploitaties afgesloten:

• 900401 De Valuwe
• 900405 Zicht op Parkbos
• 900801 Achter de kapel
• 901801 Hogehoek
• 902401 Sprenkel op de Beek
• 950301 Uitbreiding Saxe Gotha

De gemeente Land van Cuijk heeft per 1-1-2025 57 actieve grondexploitaties.

Hieronder een overzicht van de resultaten van de meest recent geactualiseerde grondexploitaties.

(N=Nadeel, V=Voordeel), Bedragen x €1.000

Toelichting op de tabel: (€ -1: Opbrengsten > Kosten , € 1: Kosten > Opbrengsten)

Conform de aanbeveling in de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023 wordt, t.o.v. voorgaande jaren, ook de eindwaarde per grondexploitatie gepresenteerd.

Bedragen x €1.000

Toelichting op de tabel: (€ -1: Opbrengsten > Kosten , € 1: Kosten > Opbrengsten)

De boekwaarde is het totaal van de gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten op een bepaald moment. Als de boekwaarde positief is dan zijn de gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten. Andersom als de boekwaarde negatief (-/-) is dan zijn de gerealiseerde opbrengsten hoger dan de gerealiseerde kosten. Bij gebiedsontwikkelingen gaat de kost voor de baat uit. Dit wil zeggen dat voorinvesteringen in het gebied nodig zijn, voordat opbrengsten door gronduitgifte worden gerealiseerd. Onderstaande figuur laat de prognose zien van kosten, opbrengsten en het verloop van de boekwaarde van alle grondexploitaties.

Het financieel resultaat op eindwaarde van alle grondexploitaties bedraagt € 14.927.000 positief.

In de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023 is door de commissie BBV bepaald dat, indien het resultaat op de grondexploitatie op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, tussentijdse winst dient te worden genomen. Het betreft een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. De regels met betrekking tot de winstneming zijn door de commissie BBV concreet geworden. De BBV commissie heeft de “percentage of completion” regel (PoC) opgenomen om gemeenten in staat te stellen om tussentijds tot winstneming over te gaan. In formule ziet dat er als volgt uit:

% kostenrealisatie  x  % opbrengstrealisatie = % PoC

(ingeval de kosten voor 50% zijn gerealiseerd en de gronden voor 50% zijn verkocht, dan is de PoC dus 25%)

Dit leidt bij de jaarrekening tot een tussentijdse winstneming van € 2.248.000.

In de begroting is geen rekening gehouden met een eventuele winstneming op de bouwgrondexploitaties.

Naast projecten met een verwacht positief resultaat zijn er ook projecten met een verwacht negatief resultaat. Bij de jaarrekening zijn er voor de gecalculeerde verliezen voorzieningen gevormd zie BBV Artikel 44.

De voorzieningen worden conform de financiële verordening gevormd op basis van de Netto Contante Waarde (NCW).

In totaal dient er voor de actieve grondexploitaties een voorziening gevormd te worden van € 21.263.000. Bij de jaarrekening 2023 incl. 3^e bestuursrapportage bedroeg de voorziening € 20.494.000. Dit betekent dat er storting van de voorziening is van € 769.000.

In december 2024 is besloten tot het instellen van een algemene reserve grondexploitatie (zie raadsbesluit derde bestuursrapportage en raadsinformatiebrief 2024-RIB-226)

Door een algemene reserve grondexploitatie in te stellen wordt meer inzicht gegeven in de gerealiseerde winsten. Tevens is zichtbaar welke bedragen worden aangewend voor het vormen van een verliesvoorziening bij een negatief resultaat en voor welke doelen tussentijdse winstneming wordt aangewend.

Om te voorkomen dat er onnodig veel middelen in de reserve grondexploitatie wordt opgepot, wordt een bovengrens van € 10 mln gehanteerd.

Bedragen x €1.000